住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の所得税上の取扱い

概要

　「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」とは、居住用不動産の取得・建築・買換え・建替え・大規模修繕・大規模の模様替え・増改築等のためにローンを組み一定要件を満たした場合に、入居年から一定期間にわたり、年末のローン残高に応じて計算した金額の所得税（所得税から控除しきれない金額があるときは住民税から控除）を軽減する制度です。

　令和7年12月31日までに入居した方が対象となります。

主な適用要件

①国内にある住宅を取得・建築・買換え・建替え・増改築等すること
②償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。借り入れた日から返済が終了するまでの期間は10年間であっても、据置期間があり償還期間は9年間となるような場合は、その借入金は、住宅ローン控除の対象にはなりません。
③取得日（家屋の引渡日）から半年以内に居住していること
④「住宅ローン控除」を受けようとする各年末（12/31）まで引き続き居住していること
⑤取得した家屋の床面積が50㎡以上（※）であり、その2分の1以上が自己の居住用であること
⑥適用される年分の合計所得金額が2,000万円以下であること。分離課税の譲渡所得については特別控除前の金額で行ないます（所法2①三十イ（2）かっこ書き、措法31①③、32①④、41①）。
⑦居住年の翌年以後3年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと
⑧住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。

（※） 令和５年12月31日以前に建築確認を受けた新築等の住宅の場合で、合計所得金額が1,000万円以下である者に限り、40㎡以上50㎡未満の家屋も対象

住宅ローン控除の控除期間および軽減税額

　新築住宅等なのか既存住宅なのかで、以下のように取り扱いが変わっています。

新築住宅等

　年末ローン残高（下記が限度額）に控除率0.7％を掛けたものが住宅ローン控除額（限度額）となります（措法41②③④、41の2、措通41-22）。控除期間につき、新築等の認定住宅等（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅）については令和４～７年入居につき13年とし、新築等のその他の住宅については令和４・５年入居は13年、令和６・７年入居は10年となります。

※　一般の新築住宅のうち、令和5年12月31日までの建築確認を受けたものまたは令和6年6月30日までに建築されたものは、借入限度額を2,000万円として10年間の控除が受けられます。ただし、特例居住用家屋（床面積が40㎡以上50㎡未満で令和5年12月31日以前に建築基準法第6条１項の規定による建築確認を受けた居住用家屋）に該当する場合は、令和5年12月31日までに建築確認を受けたものが対象となります。

既存住宅

　年末ローン残高（下記が限度額）に控除率0.7％を掛けたものが住宅ローン控除額（限度額）となります。控除対象期間は10年間です。

住宅の敷地の取得のための借入金

　住宅ローン控除を適用するための借入金は、住宅の新築、取得または増改築等（以下「住宅の取得等」といいます。）をするためのもので、かつ、住宅の取得等のために直接必要な借入金等である必要があります。

　なお、この借入金等には住宅の新築や取得（増改築等を除きます。）とともに取得するその住宅の敷地（敷地の用に供される土地または土地の上に存する権利をいいます。）の取得のための借入金等も含まれます。

　ただし、その年の12月31日に建物についてこの控除対象となる借入金等がない場合は、たとえ、敷地についての借入金等を有していたとしても、その借入金等はなかったものとみなされます（措令26⑲）。

　例えば、建築条件付の一定の契約により土地を先に取得した後、新築の居住用家屋を取得し、その土地の取得に要する資金と建物の取得に要する資金を別々に銀行等から借り入れた場合で、適用年の12月31日において建物に係る住宅借入金等の金額がないような場合が該当します。

自宅兼事務所についての住宅ローン控除は、どのように計算するのか？

　自宅兼事務所が、住宅ローン控除の対象となる床面積基準に適合するかどうかは、事務所部分（居住の用以外の用に供される部分）の床面積を含めたその家屋全体の床面積により判定することとされています（措通41ー12（1））。

　なお、自宅兼事務所については、その家屋の床面積の２分の１以上の部分が専ら自己の居住の用に供されていることが住宅借入金等特別控除の適用要件となっています（措令26①）。そして、住宅ローン控除の計算の対象となる家屋の床面積は、上記の床面積基準の判定の際の家屋全体の床面積ではなく、実際に居住の用に供される部分の床面積の部分に限られています（措令26⑦）。したがって、家屋の事務所部分及びその敷地の用に供される土地の面積は、住宅ローン控除の計算の対象から除外されることとなります。

　ただし、その者の居住の用に供される部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額がその家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額のおおむね 90 ％ 以上に相当するときは、その家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額の全部がその者の居住の用に供する部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額に該当するものとして取り扱うこととしています(措通 41－29、41 の３の２－８)。つまり、全額が住宅ローン控除の対象となるということです。

　例えば、自宅兼事務所を購入した場合、10％部分が事業使用部分だとすると、建物の減価償却費として10％を必要経費とし、住宅ローン控除については100％を対象とすることができるということになります。もっとも、税務調査において、按分割合等について否認されないという前提となりますが。

自己の居住の用に供される部分の土地等の面積

　家屋の敷地の用に供されている土地等のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合の「居住の用に供する面積」は、課税上弊害がない限り、「敷地等の面積×家屋の居住用割合」により計算した面積としても差し支えないものとされています。実務においては、この課税上弊害のない場合を「家屋の居住用割合と土地等の居住用割合の差が10 ％ 以内である場合」としており､これは実際の家屋の居住用割合と実際の土地等の居住用割合の差が僅少であるか否かによって判断します。

（例）家屋の総床面積 100.00㎡（うち居住用 90.00㎡）、土地等の総面積 120.00㎡（うち居住用 100.00㎡）
　実際の家屋の居住用割合(90 パーセント)と実際の土地等の居住用割合(83.34 パーセント)の差が 10 ％ 以内であるので、土地等の居住用部分の面積は、家屋の居住用割合を基に計算することができます。また、実際の家屋の居住用割合は、90 ％ 以上であり、措通 41－29 により家屋の居住用割合は 100 ％ となるため、土地等の居住用部分の面積は、敷地等の面積(120.00 ㎡)× 家屋の居住用割合(100％)＝ 土地等の居住用部分の面積(120.00 ㎡) となります。

ＱandＡ

相続により住宅とその住宅に係る借入金を承継した場合

　相続により住宅を取得するとともに借入金を承継しても、その借入金は相続による債務の承継であり住宅を取得するための借入金ではありません（措法41）。

省エネ住宅ポイントが付与された場合

　エコ住宅の新築等に伴い付与された省エネ住宅ポイントについて、商品に交換したり、一定の追加工事の費用に充てた場合は、住宅ローン控除の計算上、家屋の取得対価の額からそのポイント相当額を控除する必要があります（措令26⑥）。

生計を一にする親族から住宅を取得した場合

　生計を一にする親族から住宅を取得した場合であっても、取得後生計を別にしていれば、他の要件を満たすかぎり、住宅ローン控除の適用を受けることができます（措法41①、措令26②）。

借入金等の繰り上げ返済等をして償還期間が10年未満となった場合

　繰上返済等の結果、当初の契約により定められていた最初に償還した月から、その短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年未満となる住宅ローンについては、繰上返済等をしたその年分以降、住宅ローン控除の適用はできません（措通41－19）。

　繰り上げて支払ったことにより償還期間が短くなったとしても、当初からの償還期間が10年以上であれば、繰上返済等をしたその年分以降も住宅ローン控除を受けることができます。

借入金等の借換えをした場合

　住宅ローンの借換えをした場合は、新たな借入金が次の要件等を満たす場合には、住宅ローン控除の対象となる借入金として取扱われます（措通41－16）。

①新たな借入金が当初の借入金の返済のためのものであることが明らかであること
②新たな借入金の償還期間が10年以上であること

　なお、新たな借入金の当初金額が借換え直前の当初借入金残高を上回っている場合には、次の算式により計算した金額が対象となる住宅ローンの年末残高となります。

借換えによる新たな住宅ローンの年末残高　×　（借換え直前の当初住宅ローン残高　／　借換えによる新たな住宅ローンの当初金額） 

災害により引き続き居住できなかった場合

　災害により家屋の一部が損壊し、その損壊部分の補修工事等のため一時的に居住の用に供しない期間がある場合は、この期間も引き続いて居住しているものとして取り扱うこととされています(措達41－2（2）)。

年末ローン残高

　12月31日における実際の住宅ローンの残高を基に、住宅ローン控除の計算をすることとなります（措通41ー22）。よって、年末に住宅ロ－ンの繰上返済をした結果、「住宅ロ－ンの年末残高証明書」に記載された年末残高の予定額より実際の残高が少なくなっているような場合は、実際の住宅ローンの残高を基に計算をすることとなります。