個人事業税における「不動産貸付業」と「駐車場業」

　個人事業税は、個人の行う第1種事業、第2種事業及び第3種事業に対し、所得を課税標準として事務所等所在の都道府県において、その個人に課されます（地法4②二、72の2③、734①）。

　そして、個人事業税が課される第1種事業、第2種事業及び第3種事業は法定列挙されており（地法72の2⑧、⑨、⑩）、「不動産貸付業」（地法72の2⑧四）と「駐車場業」（地法72の2⑧十三）は、それぞれ第１種事業の中で列挙されています。

　法人の行う事業に対する事業税と異なり、個人については、その生活関係が複雑である上、所得の源泉も多種多様であるため、個人の行う事業といってもその認定に当たって混乱を生ずるおそれがあるなどの理由から、課税客体となる事業を具体的に列挙しているものとされています。

　地方自治法245条の4第1項の規定に基づく技術的な助言である地方税法の施行に関する取扱通知－道府県税関係（以下「国取扱通知」という。）の第３章事業税２の１によれば、「不動産貸付業」と「駐車場業」は、一定以上の規模の場合が事業となり、零細な不動産貸付業や駐車場業に対しては、個人事業税を課税しない取扱いとなっています。

　ただし、不動産貸付業と駐車場業では、課税対象となる認定基準が異なるため、コインパーキング事業者への土地賃貸は駐車場業であるか否かが東京地裁令和3年3月10日判決（令和元年（行ウ）450号）・東京高裁令和3年8月26日判決（tains:Ｚ999－8438）において争われました。

国取扱通知

不動産貸付業

　不動産貸付業とは、継続して、対価の取得を目的として、不動産の貸付け（地上権又は永小作権の設定によるものを含む。）を行う事業をいうものであること。
　なお、不動産貸付業に該当するかどうかの認定に当たっては、所得税の取扱いを参考とするとともに次の諸点に留意すること。（地法72の2⑧四）

ア アパート、貸間等の一戸建住宅以外の住宅の貸付けを行っている場合においては居住の用に供するために独立的に区画された一の部分の数が、一戸建住宅の貸付けを行っている場合においては住宅の棟数が、それぞれ10以上であるものについては、不動産貸付業と認定すべきものであること。
イ 住宅用土地の貸付けを行っている場合においては、貸付け契約件数（一の契約において２画地以上の土地を貸付けている場合はそれぞれを１件とする。） が10件以上又は貸付総面積が２千平方メートル以上であるものについては、不動産貸付業と認定すべきものであること。
ウ 一戸建住宅とこれ以外の住宅の貸付け又は住宅と住宅用土地の貸付けを併せて行っている場合等については、ア又はイとの均衡を考慮して取り扱うことが適当であること。

駐車場業

　駐車場業とは、対価の取得を目的として、自動車の駐車のための場所を提供する事業をいうものであること。
　なお、建築物である駐車場を除き、駐車台数が10台以上である場合には、駐車場業と認定すべきものであること。（地法72の2⑧十三）

東京都の取扱い

　東京都では上記国取扱通知を受けて個人事業税の課税事務の運営に当たり個人事業税課税事務提要（以下「都事務提要」という。）を策定していますが、駐車場業の留意事項として、「賃貸人が駐車設備を何ら施さず、更地を一括して貸し付けている場合で、賃借人が自ら駐車場所として使用している場合又は賃借人が当該土地を用いて駐車場事業を営んでいる場合には、当該土地の貸付けは、駐車場所の提供とみなし、認定すべき」とした上、ただし書において、以下の点が認められる場合には、当該貸付けは、非住宅土地の貸付けとして認定すべきものである旨定めていました（旧都事務提要第３章・第１節・第13・3・（3））。
（ア）　賃借人が当該土地上に建築物を設け、当該建築物内において駐車場を運営している場合
（イ）　賃借人が行う駐車場の運営について、賃貸人の関与が一切認められない場合

　都はこれまで、この考え方を元にして、土地所有者がアスファルトの敷設を行ったような場合は駐車場の運営に一定の関与をしていると認定する要素となり得るということで、コインパーキング事業者への土地賃貸であっても、自動車の駐車のための場所の提供にあたるとし、駐車場業として認定を行ってきました。

　しかしながら、東京地裁令和3年3月10日判決（令和元年（行ウ）450号）・東京高裁令和3年8月26日判決（tains:Ｚ999－8438）では、コインパーキング事業者への土地賃貸は駐車場業であるか否かが争われたのですが、都の主張は認められず、また、都は上告を見送り確定したため、個人事業税の「駐車場業」に関する取扱いが以下のように変更となりました（東京都主税局ＨＰ「個人事業税の『駐車場業』に関する取扱いについて（お知らせ）」令和3年10月11日付）。

「土地の貸主が、駐車場用地として一括して貸し付けている場合で、自らは建築物駐車場や機械式駐車設備を設置しておらず、かつ貸し付けた相手方自身は駐車せずに第三者に駐車させているようなケースは、令和 2 年分所得にかかる課税分から、駐車場業ではなく、住宅用以外の土地の貸付けとして不動産貸付業の認定基準に該当するかを判断します。
　例えば、貸し付けた相手方であるコインパーキング会社等が、第三者に駐車させているような場合は、住宅用以外の土地の貸付けとして取り扱います。」

　なお、土地所有者がコインパーキング式の時間貸駐車場により土地を活用する手法としては、自己経営方式と土地賃貸方式があるとされます。

　このうち、自己経営方式は、一般に、土地所有者が駐車場用機器の設置等を行い、集客や集金等の管理業務は、土地所有者の委託を受けた企画運営会社と呼ばれる業者が行う方式であり、土地所有者としては、稼働率が上がればその分収入も増える反面、初期投資に費用を要する、収入が安定しないなどのデメリットがあります。

　この自己経営方式の場合は、駐車場業の認定基準に該当するか否かで判断されるでしょう。

　他方、土地賃貸方式は、一般に、土地所有者が企画運営会社に土地を一括で貸し付けて、企画運営会社が自身の責任で駐車場用機器の設置等を行うとともに、集客や集金等の管理業務も行う方式であり、土地所有者としては、初期費用を要することなく、稼働率にかかわらず安定した賃料収入を得ることができる反面、自己経営方式と比べて収入が低くなりがちであり、稼働率が高くても収入が増えることはないなどのデメリットがあります。

　なお、コインパーキング式の時間貸駐車場は、個人ではシステムの導入が難しいため、近年は土地賃貸方式が主流となっています。

以下、現在の都における本記事に関する事業税の認定基準

種類・用途等貸付用不動産の規模等
不動産貸付業住宅用以外の土地契約件数が10以上
駐車場業寄託を受けて保管行為を行う場合や建築物・機械式等である駐車場駐車可能台数が1台以上（駐車可能台数は問いません｡）
上記以外の駐車場駐車可能台数が10台以上

　なお、埼玉県は平成22年度の課税分（平成21年分所得）から、駐車場用地として土地を一括して貸し付けている場合は、原則、貸地として不動産貸付業の認定（駐車場の利用に関する管理業務を行っているもののみ駐車場業の認定）としており、都道府県により取り扱いが違います。

　そのため、コインパーキング事業者へ土地を賃貸している人は、今後の取り扱いや過去の賦課分の還付可能性等について、一度、都道府県に問い合わせ等をすると良いでしょう。

個人事業税において、コインパーキング事業者への土地賃貸は駐車場業ではなく不動産貸付業に該当するとされた事例－東京地裁令和3年3月10日判決（令和元年（行ウ）450号）・東京高裁令和3年8月26日判決（tains:Ｚ999－8438）（控訴人東京都：控訴棄却）（確定）（納税者勝訴）

（1）事案の概要

　本件の事案の概要は、次のとおりである。
①　Ｘ（原告、被控訴人）は、長崎市に所有している土地（以下「本件土地」という。）を、駐車場を経営するＡ社に賃貸している 。Ａ社は、本件土地に駐車区画を設定し無人時間貸駐車場用機器を備えた上で、自動車を駐車するものから直接対価を取得することを目的としてコインパーキング式の時間貸駐車場用地として使用しており、駐車可能台数は10台以上である。Ｘ自身は駐車場利用者から駐車場料金を徴収しておらず、毎月、一定額がＡ社から賃料として支払われている。
②　本件土地上のアスファルト舗装は「舗装施設（減価償却資産）」としてＸが所有しており、本件土地に係る賃貸料収入を得るための必要経費として年分の減価償却費相当額を控除して確定申告（不動産所得として）をしている。アスファルト舗装したのは、Ａ社の要望に沿ったためである。
③　処分行政庁である東京都は、平成28年分から平成30年分において、Ｘが「駐車場業」を行う者に該当すると認め、Ｘに対し、各年分の事業所得等に係る個人事業税の賦課決定処分（以下「本件各処分」という。）をした。
④　Ｘは、Ａ社に本件土地を貸し付けているにすぎず、駐車場業を行っていないなどと主張して、本件各処分の取消しを求め本訴を提起した。

（2）本件の主な争点

　Ｘが「駐車場業」（地方税法72条の2第3項13号）を行う者に該当すると認められるか否かである。

（3）一審判決要旨（全部取消し）（控訴）（納税者勝訴）

①　地方税法は、「駐車場業」の内容のほか、「事業」自体の意義についても、一般的な定義規定を置いておらず、社会通念に従ってこれを判断するほかはないというべきである。
②　個人事業税の対象となる「事業」の意義について検討すると、事業とは、自己の計算と危険において独立して営まれ、営利性、有償性を有し、かつ、反復継続して遂行する意思と社会的地位とが客観的に認められる業務をいうものと解される〔最高裁昭和５６年４月２４日第二小法廷判決・民集３５巻３号６７２頁参照〕。
　そして、「駐車場」とは、自動車の駐車のための施設をいうものと解すべきであるから（駐車場法２条１号、２号参照）、「駐車場業」とは、対価の取得を目的として、自動車の駐車のための場所を提供する業務を自己の計算と危険において独立して反復継続的に行うものであることを要するというべきである。
③　Ａ社は、Ｘから賃借した本件土地に駐車場用機器等を設置してコインパーキング式の時間貸駐車場とし、これにＡ社の営むコインパーキング式の時間貸駐車場の名称である「Ｔ」の名を冠して、利用者の募集、集金や清掃等の管理業務を全て行い、本件駐車場の収支の結果を自己に帰属せしめているのであるから、対価の取得を目的として、自動車の駐車のための場所を提供する業務を自己の計算と危険において独立して反復継続的に行っていることは明らかである。
　他方、Ｘについては、Ａ社に対し、Ａ社自身が駐車場として使用するためにではなく、Ａ社の責任において募集した第三者に対して駐車場として利用させることを前提として本件土地を貸し付けたこと、Ａ社と本件駐車場の利用者との間の駐車場利用契約や、本件駐車場の管理業務に関与していないこと、本件駐車場の稼働状況にかかわらず、Ａ社から毎月約定の賃料の一定額を受け取っていることなどがそれぞれ認められるのであって、これらの事実に照らすと、Ｘは、単に、Ａ社に対して、Ａ社の駐車場事業の用に供するための場所として、本件土地を定額の賃料で貸し付けているにすぎないのであるから、Ｘ自身が、対価の取得を目的として、自動車の駐車のための場所を提供する業務を自己の計算と危険において独立して反復継続的に行っているものと評価することはできない。
　したがって、Ｘは、「駐車場業」を行う者であるとは認められない。
④　Ｘが第１種事業である「駐車場業」を行う者であると認めることはできず、これを前提としてされた本件各処分は、いずれも違法な処分として取消しを免れない。

（4）控訴審判決要旨（控訴人東京都：控訴棄却）（確定）（納税者勝訴）

同旨