概要

　マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます（措法35）。

特例の適用を受けるためのポイント

　この特例の適用を受けるためのポイントは以下の通りです。

自分が居住している家屋を売るか、家屋とともにその敷地等を売ること

　自分が居住している家屋を売るか、家屋とともにその敷地等を売る必要があります。

　転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは配偶者等と起居を共にすることとなると認められるときは、配偶者等が居住の用に供している家屋は、その者にとっても、その居住のように供している家屋に該当します（措通35－6、31の3－2（1））。

自分が居住していた家屋を売るか、家屋とともにその敷地等を売ること

　現に居住している家屋等だけでなく、居住していた家屋等の譲渡でも、以下の要件を満たせば、この特例を利用できます。

　以前に自分が居住していた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（措法35②二）。

　住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋

　複数の居住している家屋がある場合は、「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」の譲渡の場合に、特例が利用できます（措令23①、20の3②）。

　そして、「その者が主としてその居住の用に供していると認められる一の家屋」に該当するかどうかは、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる時の現況により判定します（措通35－6、31の3－9）。

（1）　その譲渡した家屋がその譲渡の時においてその者の居住の用に供している家屋である場合　その譲渡の時
（2）　その譲渡した家屋がその者の居住の用に供していた家屋でその譲渡の時においてその者の居住の用に供されていないものである場合　その家屋がその者の居住の用に供されなくなった時

売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

　譲渡人の配偶者、直系血族その他生計を一にする親族などや同族会社などに譲渡している場合には、この特例は適用されません（措法35②、措令23②、20の3①）。

居住用家屋を共有とするための譲渡

　居住の用に供している家屋（当該家屋でその居住の用に供されなくなったものを含む。）を他の者と共有にするために譲渡した場合又は共有持分の一部を譲渡した場合には、この特例は適用されません（措通35－6、31の3－11）。

居住用家屋に該当するか否かは所有期間の長短は関係ない

　居住用家屋に該当するか否かは所有期間の長短は関係なく、その者が生活の拠点として利用していたかどうかで判断します。

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の特例との併用はできない

　（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、この居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

　例えば、前年分の確定申告において、居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用を受けている場合には、本年分の確定申告で住宅借入金等特別控除を適用することはできません。

　なお、居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例（措法35①）を適用した前年分の確定申告書は適法な申告書であることから、通則法19条1項各号に掲げる修正申告書の提出をすることができる事由に該当せず、居住用財産の譲渡所得の特例の適用を適用しないこととする修正申告書を提出することはできません（通法19、措法41⑳）。

　したがって、前年分の修正申告書を提出して居住用財産の譲渡所得の特例の適用を撤回した上、本年分の確定申告で住宅借入金等特別控除を適用することはできません。

　また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる家屋等以外の資産を譲渡し、この居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

適用除外となる家屋

　この特例は、次のような家屋には適用されません。

（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋